Jak przygotować się do zakupu nieruchomości

Przed podróżą do Hiszpanii powinni się Państwo upewnić, że dysponują wystarczającą i dostępną sumą na pokrycie wstępnej kwoty rezerwacyjnej. Jej suma wynosi zazwyczaj 6000 Euro lub w niektórych przypadkach 10% wartości nieruchomości. Opłata rezerwacyjna jest niemal zawsze wpłacana gotówką lub kartą kredytową. Realizacja czeku, wystawionego na bank inny niż hiszpański, może wymagać około dziesięciu dni. W tym czasie uznaje się, że rezerwacja nie została dokonana. Nie mając środków na natychmiastowe wpłacenie opłaty rezerwacyjnej, ryzykuje się utratę transakcji, w razie gdy inny klient wpłaci ją wcześniej.

W Hiszpanii nie ma praktycznie żadnych ograniczeń walutowych, co oznacza, że niezależnie od tego, czy jest się mieszkańcem Hiszpanii, czy nie, można uzyskać pożyczkę hipoteczną na swoją nieruchomość w dowolnej walucie od dowolnego banku na świecie. Hiszpańskie banki chętnie pożyczają nabywcom niezamieszkałym w Hiszpanii (można otrzymać kredyt do 60% wartości nieruchomości), pod warunkiem, że dostosują się oni do kilku prostych reguł. Jako minimum, należy przedstawić kopie następujących dokumentów:

Ostatniego zeznania podatkowego
Dowodów zarobków z 6 miesięcy
Bankowe wyciągi z konta za ostatnich 6 miesięcy
Zestawienie aktywów i pasywów
Jeśli mają Państwo własną działalność gospodarczą, bilans za ostatnie dwa lub trzy lata
Paszport
Numer NIE

Negocjowanie kupna

Po wybraniu odpowiedniej nieruchomości, warunki kupna i cena muszą być wynegocjowane ze sprzedającym. Można uzależnić swoją ofertę kupna od zatwierdzenia hipoteki, albo zastrzec sobie ostateczne terminy zakończenia, albo ustalić sposób zapłaty.

Wybór prawnika

W Hiszpanii działa wielu doskonałych prawników (abogados). Prawnik zadba, aby spełnione były wszystkie wymogi hiszpańskiego prawa i aby kupowana nieruchomość była wolna od wszelkich zobowiązań, obciążeń, zastawów lub długów i aby zostały zapłacone wszystkie należne lokalne podatki i opłaty.

Formalizowanie oferty

Po zawarciu porozumienia między kupującym a sprzedającym, następnym krokiem jest sformalizowanie warunków oferty w formie pisemnej. Pieniądze powinny być zdeponowane na lokalnym koncie bankowym lub u Państwa prawnika, aby wykazać sprzedającemu, że zamiar nabycia jest rzeczywisty. Normalną praktykę w Hiszpanii stanowi włączenie do oferty opłaty rezerwacyjnej w celu zarezerwowania nieruchomości aż do formalnej wymiany umów prawnych.

Wymiana umów prywatnych

Po zaakceptowaniu Państwa oferty przez sprzedającego, następnym krokiem w procesie sprzedaży jest wymiana umów kupna-sprzedaży lub podpisanie prawa zakupu. Może to nastąpić w ciągu dwóch tygodni od formalnego zaakceptowania oferty, jednak przyjęta jest wymiana umów kupna-sprzedaży po trzydziestu dniach. Państwa prawnik zakończy poszukiwania i dochodzenia na temat nieruchomości i ustali z prawnikami sprzedającego uregulowanie należnych opłat i długów ciążących na nieruchomości. Umowa kupna-sprzedaży albo prawo zakupu zawierać będzie wszystkie uzgodnione warunki oferty i sprzedaży, może również ustalić datę zakończenia sprzedaży u notariusza. Zwyczajową praktykę stanowi na tym etapie zapłacenie 10% ceny nabycia, która to suma nie podlega zwrotowi w przypadku wycofania się nabywcy z transakcji.

Ostateczne zakończenie transakcji u notariusza

Sprzedaż jest formalnie zakończona w Hiszpanii, kiedy publiczne tytuły własności zostaną podpisane przed urzędnikiem publicznym, zwanym notariuszem. Końcowa zapłata zostanie dokonana z Państwa funduszy lub z hipoteki i własność zostaje przekazana nabywcy.

Rejestracja

Po podpisaniu, notariusz przekazuje faksem notę o tytule własności do lokalnych ksiąg wieczystych. Prawnik zapłaci również w Państwa imieniu wszystkie należne podatki transferowe związane z zakupem i załatwi formalności związane z rejestracją Państwa tytułu własności. Ostateczna rejestracja dokumentu może trwać do dwóch miesięcy. Podobnie, prawnik może zająć się przeniesieniem kont lokalnych dostawców usług komunalnych, takich jak woda i elektryczność, i załatwić regulowanie opłat przez lokalny bank, jeśli jeszcze nie otworzyli Państwo lokalnego konta.

Koszty związane z nabyciem nieruchomości

Przy nabyciu nieruchomości w Hiszpanii należy uiścić trzy opłaty i podatki. Orientacyjnie należy przyjąć, że łączna wysokość tej kwoty wyniesie około 10% ceny nabycia. Opłaty są następujące:

Opłaty prawne: min. 1200 - 1800 Euro lub 1% ceny nabycia; przyjmuje się większą kwotę. Podatek od wartości dodanej (IVA) jest dodawany do honorarium prawnika; obecnie wynosi on 16%.
Opłata notarialna: skala opłat jest określona przepisami prawa i może się mieścić w zakresie od 300 do 840 Euro, zależnie od ceny sprzedaży .
Opłata za wpis do Ksiąg Wieczystych: Jako przybliżoną regułę należy przyjąć 60% opłaty notarialnej.

Podatki obejmują:
Podatek transferowy (ITP) w wysokości 6% lub, w przypadku kupowania od developera lub promotora, IVA w wysokości 7% lub 16% plus opłata skarbowa 0,5%. Stawka IVA w wysokości 16% ma zastosowanie w przypadku nabywania parceli, terenów komercyjnych lub garażowych.

Plus Valia:
Podatek podobny do Capital Gain Tax w Wielkiej Brytanii, zwykle płaci go sprzedający, ale w umowie prywatnej może być ustalone, że opłatę pokrywa nabywca. Ten podatek może wynosić od kilku Euro do wielu tysięcy Euro za wielkie nieruchomości o dużych obszarach ziemi. Pytanie kto rzeczywiście pokrywa ten podatek trzeba przedyskutować w negocjacjach i w konsultacji z Państwa prawnikiem.

TOP OFERTY

Sierra Blanca

Villa

Marbella, Málaga

€ 8,900,000

Felanitx

Finca

Mallorca, Baleares

€ 1,950,000

Puerto Banús

Townhouse